Bail meublé à Deauville : nouveaux baux types et nouvelle notice d'information depuis octobre 2026

Ce qui change : deux textes, deux dates

• Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet 2026, modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location. Les nouveaux modèles s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
• L'arrêté du 9 octobre 2026, publié au Journal officiel du 17 octobre 2026, remplace entièrement la notice d'information annexée au bail. La nouvelle notice accompagne les baux conclus ou renouvelés à partir du 18 octobre 2026.

Le modèle de bail meublé évolue sur quatre points :

1. la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantie : elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux ;
2. les clauses résolutoires facultatives, désormais limitées à trois cas : défaut d'assurance du locataire (un mois après commandement), troubles de voisinage constatés par une décision de justice définitive, non-respect de l'obligation d'occuper le logement à titre de résidence principale lorsqu'il y est soumis ;
3. la mention de la servitude de résidence principale, lorsque le logement y est soumis ;
4. les numéros de téléphone portable du bailleur et du locataire, dont l'indication reste facultative.

Vos baux en cours n'ont pas à être refaits : les nouveaux modèles visent les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026.

Qui est concerné, et qui ne l'est pas

Le contrat type meublé vise la location d'un logement meublé qui constitue la résidence principale du locataire. C'est le cas du LMNP qui loue à l'année à Deauville ou ailleurs dans le Calvados, y compris en bail étudiant de neuf mois.

Ne relèvent pas de ce modèle :

• les meublés de tourisme, les chambres d'hôtes et les autres locations saisonnières ;
• le bail mobilité, qui obéit à ses propres règles ;
• les colocations meublées conclues par plusieurs contrats distincts, exclues du contrat type (elles restent soumises à la loi du 6 juillet 1989).

Si vous alternez location saisonnière et location à l'année, le bon contrat dépend de l'usage réel du logement sur la période, et le régime fiscal diffère lui aussi.

La servitude de résidence principale : une mention à ne pas oublier

La loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme permet au plan local d'urbanisme d'imposer, dans certains secteurs, que les logements soient occupés à titre de résidence principale (article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme). Selon Service-public.fr, cette servitude ne vise que les constructions neuves et les logements issus de la transformation d'un local, dans les communes où s'applique la taxe sur les logements vacants ou qui comptent plus de 20 % de résidences secondaires.

Lorsque votre logement y est soumis, le locataire doit l'occuper au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Selon la nouvelle notice, le bail doit le mentionner expressément, faute de quoi le contrat est nul. Pour savoir si votre logement est concerné, renseignez-vous auprès de la mairie de votre commune.

La nouvelle notice d'information, depuis le 18 octobre

La notice prévue par l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 est un document d'information : elle rappelle les droits et obligations des parties et les voies de recours. La nouvelle version intègre notamment la clause résolutoire issue de la loi du 27 juillet 2023 et la servitude de résidence principale. Elle traite en particulier :

• de la fixation, de l'évolution et de la révision du loyer ;
• des garanties (dépôt de garantie, garantie autonome, cautionnement) ;
• de la lutte contre les nuisibles ;
• des impayés, de la clause résolutoire et de la prévention des expulsions ;
• du congé et de la sortie du logement ;
• de la conciliation et du règlement des litiges.

Retirez l'ancienne notice de vos dossiers types et annexez la nouvelle à tout bail conclu ou renouvelé depuis le 18 octobre 2026. Les textes ne disent pas expressément si la reconduction tacite d'un bail meublé oblige à la remettre : par prudence, rien ne vous empêche de la transmettre à votre locataire à l'échéance.

La clause résolutoire : six semaines au lieu de deux mois

La règle résulte de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Depuis le 29 juillet 2023, tout bail conclu ou renouvelé doit comporter une clause résolutoire, et le locataire dispose de six semaines après le commandement de payer pour régler sa dette, contre deux mois auparavant. Le décret de 2026 l'intègre simplement aux modèles.

Pour les baux en cours au 29 juillet 2023, la Cour de cassation a jugé que la loi ne modifiait pas le délai prévu par la clause du bail (avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), en relevant que le bail en cause n'avait été ni reconduit ni renouvelé depuis. Si votre bail meublé est antérieur à cette date et se reconduit chaque année, faites vérifier le délai applicable avant de délivrer un commandement.

Le commandement est signifié par un commissaire de justice. Si la dette n'est pas réglée dans le délai, le bailleur doit assigner le locataire pour faire constater la résiliation du bail. Le juge peut alors accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause.

Check-list pratique du bailleur LMNP

Au moment de la signature :

• utiliser le contrat type meublé en vigueur depuis le 1er octobre 2026 ;
• annexer la nouvelle notice d'information ;
• joindre l'état des lieux et l'inventaire et état détaillé du mobilier, signés par les deux parties ;
• joindre le dossier de diagnostic technique (DPE notamment), l'attestation d'assurance du locataire et, en copropriété, l'extrait du règlement de copropriété ;
• prévoir une durée d'au moins un an (reconduction tacite), ou de neuf mois pour un étudiant (sans reconduction) ;
• limiter le dépôt de garantie à deux mois de loyer hors charges.

Dans votre comptabilité et votre déclaration :

• Dépôt de garantie : il ne constitue pas un loyer et doit être restitué dans un délai d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme, deux mois sinon ; tout retard est majoré de 10 % du loyer mensuel par mois commencé. Suivez-le à part : seules les sommes définitivement retenues (impayés, réparations) sont à analyser à la sortie.
• Loyers impayés : conservez le bail, les relances, le commandement de payer et les décisions de justice. Ces pièces justifient le traitement comptable et fiscal de la créance, qui dépend de votre régime d'imposition.
• Régime fiscal : pour les revenus 2026, la location meublée de longue durée relève du micro-BIC lorsque les recettes ne dépassent pas 83 600 €, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Au-delà (sous réserve d'un maintien temporaire l'année du dépassement) ou sur option, le régime réel permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien et le mobilier.

Nos conseils

• Vérifiez vos modèles de bail, y compris ceux de votre agence : ils doivent intégrer les versions d'octobre 2026.
• Préparez les échéances de vos baux meublés d'un an : nouvelle notice à remettre en cas de renouvellement, et par prudence à la reconduction.
• Distinguez location à l'année et location saisonnière, dans vos contrats comme dans votre comptabilité.
• Réagissez vite en cas d'impayé : le délai de six semaines court à compter du commandement de payer.